V kupní smlouvě jen pozemek?! Nemusí se jednat o podvod

Vážené čtenářky, vážení čtenáři,

dnes se společně zaměříme na jednu z výrazných změn v občanském zákoníku, která se prakticky projevuje v oblasti bydlení, koupě, dědění a jiných životních událostech.

České právo se oproti zahraničním státům historicky již od roku 1950 přiklánělo k zásadě, že stavba a pozemek jsou dvě samostatné věci. Prakticky se tedy stávalo, že pozemek pod domem měl jiného vlastníka než dům samotný. Z takového rozdílu ve vlastnictví mnohdy plynuly těžkosti a naschvály, které omezovaly klidné užívání domu a bydlení. Někteří prodávající se rovněž snažili obelstít kupující tím, že prodali pouze dům, avšak nikoliv pozemek pod ním.

Nový zákon přináší poměrně revoluční změnu, kdy stavba se stává součástí pozemku. Součástí pozemku je také prostor nad povrchem i pod povrchem a jiná zařízení, včetně všeho, co je zapuštěno v pozemku a upevněno ve zdech. Zákonodárce tak spojil veškeré logicky související části do jednoho celku, který dále označuje jako „pozemek“.

Praktické dopady takové změny jsou nejen v Katastru nemovitostí, kde na listech vlastnictví jsou předně uvedeny pozemky s dodatkem, že „na pozemku stojí stavba“, a v internetovém nahlížení do evidence katastru nemovitostí, kde nalezneme při hledání stavby nejprve pozemek a k tomu je opět uvedeno, že „součástí je stavba“. Změny se také projevují v samotných kupních a jiných smlouvách, kterými se nemovitosti mezi osobami převádí.

Nově tedy při koupi rodinného domu může nastat situace, kdy ve smlouvě bude uvedeno, že předmětem koupě je „pozemek parc. č. 1 se všemi součástmi.“ Na první pohled by se mohlo zdát, že se jedná právě o zmiňovaného podvodníka, který se snaží obelstít kupujícího a prodat pouze pozemek bez stavby. Ve světle nového zákona se však může jednat o zcela správnou formulaci, neboť pozemek a stavba zde nejsou samostatnými věcmi v právním smyslu.

Představit si věc v právním smyslu můžeme tak, že ač je v reálném životě jednoduše seznatelné, že pozemek je půda a dům je stavba a že každá z těchto věcí vznikla samostatně, tak z pohledu práva se nejedná o věci dvě, ale věc jednu ve formě pozemku. Pod pojem pozemek se tedy schová dům, rostlinstvo na něm vzešlé, sklep či jiná podzemní stavba, a to i když zasahuje pod jiný pozemek.

Jelikož má většina z nás pozemky nebo stavby, které vznikly a byly postaveny před začátkem roku 2014, tak zákonodárce připravil také pravidla o tom, jak se budou chovat tyto nemovitosti.

Při řešení, zda se Vaše stavba stala součástí pozemku nebo zda zůstala oddělená, jak tomu bylo dříve, vycházíme z tzv. přechodných ustanovení.

Pokud byla ke dni přelomu roku 2013 a 2014 jedna osoba vlastníkem pozemku i na něm stojící stavby, pak se stavba stala automaticky součástí pozemku. Ze dvou vlastněných věcí se tak od 1. 1. 2014 stala právně pouze jedna věc, jejíž součástí je stavba. Pokud se vlastník v letošním roce rozhodne prodávat, pak již prodává pouze pozemek a stavba bude neoddělitelně součástí prodeje.

Naopak v případě, že jste vlastníkem domu, který stál na pozemku jiné osoby, pak se k 1. 1. 2014 Váš dům nestal automaticky součástí pozemku a je i dále samostatnou nemovitou věcí. Jelikož je však zájem na tom, aby se do budoucna všechny stavby staly součástí pozemku a sjednotil se tak jejich režim, pak mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby nově existuje vzájemné předkupní právo.

Prakticky se předkupní právo projeví při zájmu prodat dům či pozemek, kdy prodávající bude mít povinnost nabídnout věc nejprve vlastníkovi druhému. Bude-li tedy chtít vlastník pozemku tento pozemek prodat, musí nejprve přijít za vlastníkem stavby a nabídnout pozemek ke koupi. Až v případě, že tohoto nebude využito, pak lze pozemek dále prodat jiné osobě.

Tímto způsobem budou tedy i nadále v některých případech pozemek a stavba samostatnou věcí, avšak s předkupními právy jich bude ubývat. A to zejména z toho důvodu, že využitím předkupního práva se konečně sjednotí pozemek se stavbou a věcí bude dále jen pozemek.

V této souvislosti je vhodné upozornit na otázku souladu údajů v Katastru nemovitostí a skutečného stavu. Již jsme si uvedli, že zákon směřuje ke sjednocení pozemků a staveb do jedné právní věci. Představme si případ, kdy v katastru nemovitostí nebude zapsáno, že vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby je jiná osoba, i když ve skutečnosti tomu tak bude. Prodá-li vlastník pozemku tento pozemek třetí osobě a bude-li kupující v dobré víře, že stavba je součástí pozemku, pak se i přes původní odlišnou realitu stane stavba u nového vlastníka součástí pozemku. V dobré víře bude kupující právě tehdy, pokud z údajů z Katastru nemovitostí nelze poznat, že jsou vlastníci rozdílní. Původní vlastník stavby přijde o stavbu a bude mít pouze právo na finanční náhradu, avšak samotné stavby se již nedomůže.

Z tohoto důvodu lze jen doporučit, aby každý z vlastníků staveb rychlým a bezplatným náhledem do Katastru nemovitostí prověřil, zda je zapsán jako vlastník a není v údajích chyba. Těchto pár minut strávených kontrolou na www.cuzk.czpak může zabránit velkým škodám a zbytečným problémům.

Závěrem lze jen připomenout zásadu, že „bdělým práva náležejí.“ Buďme tedy bdělí a chraňme svá práva případným uvedením údajů ve správný stav.

Článek ve formátu PDF ke stažení Publikováno dne 16. 04. 2014 Zpět na výpis článků