Když manžel prodá byt tzv. „na truc“

Vážené čtenářky, vážení čtenáři,

občanský zákoník se ve své šíři záběru věnuje také rodině a ochraně bydlení rodiny. Příslušná pravidla a ochranná ustanovení najdeme v části, která nahrazuje dosavadní zákon o rodině. Klíčovým je v daném případě ustanovení § 747 občanského zákoníku, které si pro správné pochopení rozebereme na konkrétním příkladu.

Muž a žena společně uzavřou manželství, vytvoří rodinu a společnou domácnost založí ve společném bytě na okraji města. Jakkoliv se byt zdá být společným pro celou rodinu, skutečným vlastníkem je jen muž, který byt získal darem od svých rodičů ještě v době před uzavřením manželství. V katastru nemovitostí tak bude také pouze on zapsán jako jediný vlastník.

V určitém období může nastat situace, kdy se manžel s manželkou rozkmotří a manžel se rozhodne, že byt, ve kterém společně bydlí a tvoří domácnost „na truc“ prodá, aby ženě přitížil a způsobil nepříjemnosti. Důvody mohou být různé, ale byt je přece jen a pouze jeho vlastnictvím, tak může prodávat bez ohledu na to, že manželka v bytě také bydlí a chce bydlet i dále.

Úvaha manžela je z pohledu samotného vlastnického práva správná, avšak z pohledu občanského zákoníku a pravidla o ochraně rodinného bydlení je zcela chybná.

Zákon stanoví, že: „Má-li alespoň jeden z manželů právo nakládat domem nebo bytem, ve kterém se nachází rodinná domácnost manželů nebo rodiny, a tohoto domu nebo bytu je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba, musí se zdržet všeho a předejít všemu, co může bydlení znemožnit nebo ohrozit. Manžel zejména nesmí bez souhlasu druhého manžela takový dům nebo byt zcizit nebo k domu, jeho části nebo kcelému bytu zřídit právo, jehož výkon je neslučitelný s bydlením manželů nebo rodiny, ledaže zajistí manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobné bydlení s bydlením dosavadním.“

Tento popis zcela přesně dopadá na námi popsanou situaci. Konkrétní důsledky jsou tedy následující. Manžel, i když je výlučným a jediným vlastníkem bytu, tak nesmí sám bez souhlasu manželky byt prodat. A to z toho důvodu, že jde o nemovitost, která je k bydlení manželů nebo rodiny nezbytně třeba. Pokud by rodina měla bytů více, situace by byla odlišná.

V našem konkrétním případě však rodina vlastní pouze jeden byt, ve kterém společně muž i žena bydlí, a proto pro případný prodej je opravdu nutno zajistit také písemný souhlas manželky s prodejem bytu. Jedná-li manžel bez souhlasu manželky,může se manželka dovolávat neplatnosti takového právního jednání. Dovolání se neplatnosti je vhodné učinit vůči manželovi, kupujícímu a především u soudu příslušnou žalobou na určení neplatnosti právního jednání (kupní smlouvy).

Pro platnost kupní, darovací či jiné smlouvy k takové nemovitosti se tedy vyžaduje písemný souhlas druhého manžela, anebo zajištění manželovi nebo rodině po všech stránkách obdobného bydlení s bydlením dosavadním. V takovém případě se však zřejmě nebude jednat o situaci „na truc“, ale spíše o situaci, kdy je nutno byt rekonstruovat nebo je zde příležitost výhodného prodeje a rodina nebo alespoň manželka se tak přestěhuje do nemovitosti shodných parametrů například s menšími výdaji a rodina profituje z prodeje.

Mimo otázku prodeje a darování bytu nesmí v našem příkladu muž také byt pronajmout tak, že by se pronájem neslučoval s bydlením ženy a původní domácností rodiny. Nelze tedy zákaz prodeje bez souhlasu obcházet pronajmutím bytu a „vypuzením“ rodiny.

Obecně se však jedná o dvojsečnou záležitost, která s sebou nese také povinnosti. Ze strany prodávajícího je vhodné vždy zajistit souhlas manželky či manžela s konkrétním prodejemnemovitostí, aby se následně při vzniku jakýchkoliv pozdějších možných sporů mezi manžely nedala z tohoto důvodu namítat neplatnost smlouvy. Souhlas je třeba mít písemný a především zcela konkretizovaný k nemovitosti i způsobu zcizení, tedy k prodeji nebo k darování.

Naopak každý jednotlivý kupující by v daném případě měl dostát svého závazku být bdělý svých práv a prověřovat, zda je onen prodávající ženatý či vdaná. V takovém případě doporučuji jako přílohu ke kupní smlouvě přiložit písemný souhlas daného manžela prodávající osoby a na doložení trvat. V případě tvrzení, že prodávající manžela nemá, pak doporučuji do kupní smlouvy takové prohlášení zanést.

Zákon v této situaci myslí také na nájemní vztahy, kde při společném nájemním právu k domu nebo bytu, ve kterém se nachází rodinná domácnost, nelze bez písemného souhlasu druhého manžela nájem ukončit. Pokud by tedy muž vypověděl nájemní smlouvu nebo se dohodl na ukončení nájmu s pronajímatelem, avšak bez souhlasu ženy, pak i zde je možné a nutné se dovolat neplatnosti takového jednání.

Dle mého názoru je pozitivní, že zákon rodinu chrání. Je však nutno být adekvátně obezřetný, aktivní a lze jen doporučit vždy při takovém jednání zajistit odbornou právní konzultaci a přípravu smlouvy.